La nouvelle année fiscale promet des bouleversements pour les détenteurs de biens via une SCI. Et pour certains, l’arrivée d’un surcoût de plus de 800 € n’était tout simplement pas anticipée. J’ai voulu comprendre pourquoi autant de bailleurs familiaux se retrouvent soudainement dans cette impasse financière, entre fiscalité révisée, normes énergétiques et modification de régimes locatifs.
Un changement fiscal qui rogne les abattements
À partir de 2025, les transmissions de parts sociales dans une SCI familiale seront moins intéressantes. Jusqu’à présent, un abattement de 50 % permettait de transmettre un patrimoine immobilier plus efficacement. Dès le 1er janvier, cet avantage tombe à 40 % (source : investissement-locatif.com). Sur un patrimoine de 500 000 €, 50 000 € supplémentaires pourront donc être imposés.
Cette réduction touche en premier lieu les SCI à but patrimonial, souvent constituées entre membres d’une même famille. Ces structures, initialement conçues pour transmettre sans démembrer ou vendre, voient leur utilité fiscale fortement entamée.
Des locations à TVA à manier avec précaution
Autre point souvent mal anticipé : l’option pour l’assujettissement à la TVA. Lorsqu’une SCI loue des bureaux ou des locaux professionnels à des assujettis à la TVA, elle peut choisir de facturer la taxe pour déduire celle sur ses dépenses. Mais cette décision n’est pas anodine.
L’engagement dure 20 ans. Et en cas de revente du bien ou de radiation volontaire, des régularisations peuvent s’imposer. Chaque année, la SCI doit déclarer la TVA collectée via le formulaire Cerfa n°3517 (source : Chambers Investment Funds 2025). Un oubli ou retard peut entraîner pénalités et rappel du fisc.
Le couperet énergétique tombe pour les logements classés G
C’est LE sujet qui fâche nombre de propriétaires. Depuis janvier 2025, il est interdit de louer un logement classé G au DPE sans l’avoir rénové. Les propriétaires concernés doivent faire des travaux pour atteindre, au minimum, la classe F. Coût estimé par l’Ademe : entre 15 000 € et 40 000 € selon la superficie et les postes de travaux (source : Notaires de France).
« Je gère une SCI familiale avec deux appartements. L’un est vieux, classé G. On pensait pouvoir le louer encore un ou deux ans. Résultat : diagnostic bloquant, refus de bail renouvelé, et devis de 38 000 € pour le remettre aux normes. On doit sortir +800 €, juste pour lancer l’étude thermique et sécuriser le dossier », témoigne Claire, copropriétaire en région lyonnaise.
Le régime LMNP perd en intérêt pour les SCI
Considéré pendant des années comme fiscalement avantageux, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est en train de perdre de sa superbe. Première mesure forte : l’interdiction de l’amortissement du bien. Jusqu’ici, un bien meublé valait par exemple 300 000 €. Déductible sur 20 ans, cela représentait 15 000 € par an de réduction d’impôt.
Désormais, cette déduction est supprimée. Le revenu locatif sera intégralement imposé, ou presque. De plus, les revenus sont désormais classés sous le régime foncier, avec un abattement moindre : 30 % au lieu des 71 % envisageables auparavant pour la location touristique (source : jedeclaremonmeuble.com).
Conséquences concrètes pour les SCI
- La fiscalité devient plus lourde sur les revenus locatifs meublés
- Le rendement net annuel baisse sensiblement
- Les SCI devront peut-être requalifier leur stratégie de location
Révision des loyers : pas toujours un rattrapage efficace
Face à cette nouvelle charge fiscale, certains se disent qu’ils peuvent au moins corriger le tir via l’indexation annuelle du loyer, grâce à l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Calcul simple sur le papier : si l’IRL passe de 127,22 à 129,38, un loyer initial de 800 € grimpe à 813,58 € (source : immobilierloyer.com).
Sauf que cette hausse ne s’applique que sous conditions :
- Le contrat doit contenir une clause de révision
- La révision doit être demandée dans l’année
- Le logement doit être conforme (DPE, décence)
Sinon, aucune revalorisation possible. L’enjeu devient alors d’anticiper les hausses d’IRL… sans toujours y avoir droit.
Pourquoi certains propriétaires payent +800€ ou plus ?
Le chiffre revient souvent dans mes échanges avec des gestionnaires de SCI. Les +800 € concernent bien souvent des charges ponctuelles et imprévues, additionnées sur quelques mois :
| Poste de dépense | Montant prévisionnel |
|---|---|
| Diagnostic DPE et étude thermique | 850 € |
| Régularisation TVA SCI (erreur de déclaration) | 900 € |
| Révision à la baisse des abattements (donation) | Surcoût de 5 000 € à l’imposition |
| Perte d’amortissement LMNP | +3 000 € d’impôt lissé/an |
Les réformes, cumulées, révèlent une logique : remettre la fiscalité locative à plat. Mais cette clarté apparente cache pour de nombreux propriétaires une brutalité financière inattendue.
Foire aux questions
Quels sont les impacts financiers de cette réforme pour les propriétaires de SCI ?
Ils sont multiples : augmentation de l’assiette fiscale en cas de donation, obligations de rénovation énergétique, impossibilité d’utiliser certains leviers fiscaux comme l’amortissement LMNP.
Comment les propriétaires de SCI peuvent-ils se préparer à cette augmentation des charges ?
En sollicitant un audit de leur patrimoine immobilier dès maintenant, en anticipant les travaux, et en analysant leur régime fiscal pour adapter leur mode de détention (désoption TVA, changement du régime de location, démembrement).
Quelles sont les alternatives pour les propriétaires de SCI face à cette réforme ?
Créer une société patrimoniale différente (SARL de famille), transférer les biens en nue-propriété, ou convertir certains logements à usage personnel, plutôt que locatif, en sont quelques pistes.
Comment cette réforme affecte-t-elle la rentabilité des biens immobiliers pour les SCI ?
En réduisant les déductions fiscales, en augmentant les coûts de conformité et en restreignant les options de location, la rentabilité nette est en baisse, à moins de répercuter ces hausses sur les loyers (ce qui reste incertain).
Quels sont les avantages et inconvénients de la soumission à la TVA pour les SCI ?
Avantages : récupération de TVA sur les achats et travaux. Inconvénients : obligations déclaratives strictes, engagement de 20 ans, redevabilité potentielle des TVA collectées en cas de changement d’usage.
