De nombreux investisseurs immobiliers, réunis sous forme de Sociétés Civiles Immobilières (SCI), redoutent les conséquences d’un dispositif voté discrètement à l’Assemblée nationale début juin. Derrière une obligation de transparence fiscale se cache, selon eux, une majoration déguisée qui risque de bouleverser profondément leur rentabilité. Certains parlent déjà d’un coup fatal pour les petites structures familiales de gestion locative.
Une mesure technique devenue épine fiscale
Le 4 juin 2024, l’Assemblée nationale a adopté une modification du Code général des impôts en intégrant un volet durci sur la déclaration d’occupation des biens immobiliers. Si, sur le papier, le texte vise une amélioration du suivi fiscal des logements vacants et des résidences secondaires, il révèle en pratique des implications inattendues pour les SCI.
La mesure contraint désormais les propriétaires à déclarer, de manière actualisée chaque année et dès qu’il y a changement, l’occupation de tous leurs biens immobiliers. Pour les SCI, cela signifie une déclaration par bien détenu, sous peine d’amende. Le site Service-public.fr précise que l’amende forfaitaire est de 150 € par bien non déclaré, qu’il y ait mauvaise foi ou non. Autrement dit, une SCI détenant 5 logements et omettant de déclarer pourrait encourir 750 € de pénalités.
Vers un renforcement de la fiscalité sur les logements inoccupés
L’autre grande nouveauté réside dans le croisement de cette déclaration avec l’application locale d’une surtaxe d’habitation. Dans quelque 3 700 communes en situation de tension sur le logement, les logements inoccupés ou utilisés comme résidences secondaires seront doublement ciblés : d’une part, par un taux de taxe d’habitation fortement majoré (jusqu’à +60 %), et d’autre part, par une attention redoublée du fisc grâce aux nouvelles obligations déclaratives.
Sur le site Impots.dispofi.fr, on retrouve le calendrier de cette réforme, avec l’exigence pour les propriétaires, y compris les SCI, de valider leur déclaration annuelle avant le 1er juillet 2025. Le non-respect répété pourrait, à terme, être assimilé à de la fraude fiscale passive. Une perspective qui inquiète…
Les plus-values et les droits de mutation également visés
Même hors cas de non-déclaration, les propriétaires en SCI craignent pour leurs marges nettes. La loi de finances 2025 prévoit en effet plusieurs hausses cumulées :
- Une augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de 0,5 point sur trois ans, soit près de 10 % de hausse cumulée
- Un durcissement de l’abattement sur les plus-values pour les biens détenus sur le long terme (réduction progressive des exonérations au-delà de 22 ans)
- Un élargissement de l’assiette taxable selon le montage juridique retenu, touchant de plein fouet les SCI non à l’IS
Investissement-locatif.com confirme également que l’imposition peut désormais s’élever à 36,2 % sur une plus-value brute réalisée lors de la revente d’un bien en SCI. Dans un exemple simple, pour une revente à 300 000 € d’un bien acheté 200 000 €, la fiscalité finale passe de 32 580 € à 36 200 €.
Le témoignage d’un propriétaire en colère
« On a acheté des logements il y a dix ans, en SCI familiale, pour transmettre et sécuriser les revenus locatifs. Mais entre la nouvelle déclaration, les hausses sur les plus-values et la surtaxe d’habitation, on est étranglés. Cette majoration, ça va nous couler si on vend ou si un logement reste vide six mois. On se sent piégés. » — Jean-Luc M., associé d’une SCI à Grenoble
Le marché locatif sous tension
La réforme, censée améliorer l’usage du parc immobilier en France, crée une onde de choc surtout chez les petits et moyens bailleurs. Les grandes foncières résistent via des optimisations juridiques ou des assises financières plus solides. Mais les SCI de famille — souvent montées avec peu de capital — sont exposées. Cela pourrait inciter certains à vendre ou à patienter, gelant une partie du marché locatif intermédiaire.
Des fiscalistes interrogés pointent déjà un possible recul des investissements dans le neuf en SCI et une hausse de l’opacité via des montages hors France. Dans ce jeu d’équilibre fiscal, le gouvernement cherche à renforcer la justice et l’efficacité mais risque de détourner les acteurs patrimoniaux traditionnels.
FAQ fiscale : ce que cela change concrètement
Quels sont les impacts de cette nouvelle taxe sur les propriétaires en SCI ?
Elle alourdit leur fiscalité directe via des hausses d’impôts (droits, plus-value) et une responsabilité administrative accrue par la déclaration d’occupation annuelle. La combinaison des sanctions et des hausses fiscales réduit significativement les marges pour les petits propriétaires.
Comment les propriétaires en SCI peuvent-ils se préparer à cette nouvelle taxe ?
Il est conseillé de mettre à jour rapidement ses bases locatives avec le fisc, préparer la déclaration via le site impots.gouv.fr, envisager une restructuration fiscale (ex : passage à l’IS) et calculer les conséquences d’une future revente en amont.
Quelles sont les autres nouvelles obligations fiscales pour les propriétaires en 2025 ?
Outre la déclaration d’occupation obligatoire (avant le 1ᵉʳ juillet) par bien, toutes modifications devront être déclarées dans les 30 jours. Une inaction peut entraîner une amende de 150 € par bien. Source : Ansemble.fr.
Quels sont les avantages et inconvénients de cette nouvelle taxe pour les propriétaires en SCI ?
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Plus de transparence du parc immobilier | Charge administrative complexe |
| Encadrement des logements vacants | Risque de sanction en cas d’erreur |
| Optimisation du logement urbain | Fiscalité accrue à la sortie |
Comment cette taxe va-t-elle affecter le marché immobilier en France ?
À court terme, une partie des investisseurs pourrait se retirer. Les ventes de logements détenus via SCI pourraient devenir moins attractives, surtout dans les zones soumises à surtaxe. Cela pourrait entraîner une baisse des mises en location dans certaines zones déjà tendues, inversant l’effet attendu.
