Signer un contrat de location peut sembler anodin. Pourtant, des omissions en apparence mineures peuvent entraîner des conséquences financières majeures. Un notaire nous a confié que certains litiges locatifs dépassent couramment les 10 000 €, pour une raison simple : six mentions obligatoires sont négligées ou absentes au moment de signer. Le cas de Thierry, propriétaire à Beausoleil, en est une illustration frappante.
La voix d’un expert face à des locataires de plus en plus exigeants
Thierry Dardel, notaire dans les Alpes-Maritimes depuis 17 ans, préfère alerter que réparer. Il nous raconte comment un oubli administratif peut tourner à la catastrophe pour un bailleur.
« J’ai vu des dossiers où l’absence de clause claire sur les charges ou le dépôt de garantie a conduit à un contentieux de 15 000 €. C’est évitable. Il suffit de vérifier six points précis avant de signer. »
Ses propos trouvent un écho dans un cas récent à Beausoleil, où un propriétaire peine à récupérer des loyers impayés depuis plus d’un an. Le bail initial comportait des négligences majeures, rendant complexe toute procédure judiciaire (source : BFMTV du 28 mai 2025).
Les 6 mentions que le notaire vérifie systématiquement
1. Identification complète des parties
Le bail doit préciser avec exactitude l’identité des deux signataires : nom, prénom, adresse, et le cas échéant celle de l’agence de gestion. C’est la base légale pour toute recours, et cette exigence est rappelée sur le site officiel service-public.fr.
2. Description précise du logement
La surface habitable selon la loi Boutin est obligatoire. L’absence de mention valide du métrage peut ouvrir la porte à une réduction de loyer si la surface réelle s’avère moindre. Il faut aussi inclure :
- Les dépendances : cave, garage ou parking.
- Les équipements comme le chauffage, la fibre, et les éléments de sécurité.
- L’état des lieux d’entrée signé des deux parties (obligatoire en annexe).
3. Montant exact du loyer et révision prévue
Le loyer mensuel doit être clairement indiqué, ainsi que les modalités de son éventuelle réévaluation annuelle via l’IRL (indice de référence des loyers, INSEE). La répartition des charges, quant à elle, doit être transparente et détaillée, sous peine de contestation ultérieure.
4. Dépôt de garantie et plafonds réglementaires
Plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les logements meublés, ce dépôt est encadré. Il ne peut être exigé si le loyer est payé trimestriellement. Sa restitution doit intervenir au plus tard deux mois après le départ du locataire, sauf dégradations.
5. Durée du bail et clauses de résiliation
Le bailleur doit respecter les durées légales : 3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé. Depuis juillet 2023, la clause résolutoire en cas d’impayés est obligatoire pour simplifier les procédures de reprise du bien (service-public.fr).
Omettre cette clause peut bloquer une expulsion pendant plusieurs mois, voire plus, en cas de litige.
6. Les annexes légales obligatoires
Le bail doit comprendre :
- L’attestation d’assurance habitation du locataire.
- Les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, électricité…).
- Une éventuelle grille de vétusté détaillant l’état du bien.
Sans ces documents en annexe, le bail est juridiquement affaibli. Le locataire peut même le contester, et le bailleur peut s’exposer à des sanctions pénales allant jusqu’à un an de prison et 20 000 € d’amende pour les particuliers, 100 000 € pour les sociétés (source : Litige.fr).
Une vérification simple pour éviter des années de procédures
Le notaire public vérifie systématiquement ces mentions lors de la rédaction d’un bail authentique. Bien que plus coûteux, ce type de contrat constitue une preuve irréfutable, avec force exécutoire immédiate. Autrement dit, en cas d‘impayés, il n’est pas nécessaire de passer par un jugement pour agir.
Comme le rappelle notaires.fr, un bail notarié « accélère considérablement les démarches, limite les recours, et protège autant le locataire que le propriétaire ».
En 2024, un rapport de l’ANIL indiquait que 42 % des litiges locatifs en France relevaient d’un manquement à un ou plusieurs de ces 6 points. Des chiffres qui justifient, pour beaucoup, de se tourner vers un professionnel du droit plutôt que de signer un bail « maison ».
Quelles sont les 6 mentions obligatoires à vérifier avant de signer un bail ?
Il faut vérifier : l’identité des parties, la description du logement, le loyer et ses modalités, le dépôt de garantie, la durée du bail, et les annexes légales (état des lieux, diagnostics, assurance, etc.).
Quels sont les risques de ne pas vérifier ces mentions avant de signer un bail ?
Litiges sur les charges ou les loyers, impossibilité d’expulser un locataire en cas d’impayé, invalidation partielle du contrat, amendes pour le bailleur. En cas de contentieux, les montants peuvent dépasser 15 000 €.
Comment un notaire peut-il aider à éviter les litiges liés à la location ?
Il rédige un acte authentique avec force exécutoire, vérifie la légalité de chaque clause et protège les deux parties. Une garantie solide contre les imprévus.
Quels sont les avantages d’un bail notarié par rapport à un bail simple ?
Le bail notarié permet une procédure rapide en cas de litige, sans devoir passer par un tribunal pour faire appliquer une clause. C’est un outil de protection juridique immédiat.
Quelles sanctions peuvent être appliquées si un bailleur ne respecte pas les obligations légales ?
Des sanctions pénales sont prévues : jusqu’à un an de prison et 20 000 € d’amende pour les particuliers, et jusqu’à 100 000 € pour les sociétés en cas de défaillance répétée ou fraude.
